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房产税与房地产税:一字之“遥”

房地产门户-房博士 |2016年11月14日 11:21:02|来源:国际金融报
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[提要] 房地产税是一个民生话题,全国推行究竟还有多远?

“请于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款。”上海市国家税务局、上海市地方税务局近日发布一则微博提醒本市房产拥有者。

消息出,部分市民讶异,“这恐怕是房产税正式落地的信号”,一些居民甚至根据这则通知里的一些细节,就此认定,“房产税税率已经敲定,预计将在全国铺开”。

事实究竟是怎样的呢?

《国际金融报》记者调查后发现,此税非彼税。

上海市国家税务局微博中所说“个人住房房产税”并非大家认为的“房产税”——而是上海在2011年便开始的房产税试点。

上海国家会计学院博士葛玉御告诉《国际金融报》记者,中国推行的是“房地产税”,而不是外界说的“房产税”。而房地产税的推行,只会“迟到”,却不会缺席。

诚然,房地产税是一个民生话题,全国推行究竟还有多远?

在葛玉御看来,考虑到房地产税立法尚未达成共识,开征房地产税所需的条件尚不健全,现在不是实施房地产税的最佳时候,“房地产税在5年后真正推出可能更靠谱”。

上海市民该怎么缴房产税

2011年1月,上海市和重庆市同时开展对个人住房征收房产税的试点。

记者了解到,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定,合并计算的家庭全部住房面积人均超过60或等于60平方米的,要对新购住房超出部分的面积征收房产税,税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

其中,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

《房产税暂行条例》中明确规定,“个人所有非营业用的房产,免纳房产税。”也就是说,征收的房产税主要针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋,针对个人住宅的房产税还没有开始进行全面征收。

条款比较生涩,举个例子。

以上海试点的情况,假设一个三口之家已有一套住房面积为180平方米的房子,那刚好人均60平方米,现在又新购一套80平方米总价100万的房子。那么按照相关规定本地户籍:新购房屋属于家庭第二套以上,计税价格为交易价格70%,税率为0.6%,低于平均价格2倍的0.4%。免税额为人均60平方米(含60)。那么,这户家庭一年应缴房产税为100万×70%×0.6%=4200元。

记者了解到,除了人均面积小于60平方米减免的情况之外,上海居民家庭在“新购一套住房后的一年内出售该家庭原有唯一住房”等5种情形可以免征房产税。

据《国际金融报》记者了解,纳税人于每年5月、11月两次缴纳房产税,所以不少地方税务局会在这两个时间节点发布类似《通告》的公文,提醒广大纳税人及时在申报期内缴纳当期应纳税款,并补缴以往欠税。

文首的那则微博,正是上海市税务部门每到年底发布的“催缴”通知。

南京成都市民为何也担心

只是由于“房产税”话题太过敏感,2011年后,每次上海市发布缴税通知,都会引发相关话题讨论。

其实,发慌的不仅仅是上海市民。

家住南京的张小姐在前几日被朋友“告知”,要开始征收房地产税了。

“特别突然,当时周边的朋友都说,上海已经开始征收,后来不放心打电话询问相关部门才发现是一场乌龙。”张小姐告诉《国际金融报》记者,前几年说房地产税试点扩容,推测南京榜上有名,所以大家都很敏感。

一位成都房地产人士告诉《国际金融报》记者,11月1日,成都市地税部门发布的一则“关于做好房产税纳税工作”的通知,在当地同样引起市民的讨论。他告诉记者,通知中明确,“房产税征收是依照房产原值为计税依据的,以房产原值一次减除30%后的余值,按1.2%税率计征;以房产租金收入为计税依据的,按12%税率计征”。

“通知发出后,成都市民都在传房产税‘落地’。”该人士告诉记者,因为传得沸沸扬扬,成都市地税部门通知发出的第二天不得不公开辟谣。

记者了解到,成都市地税部门相关人士对外强调,这则通知针对的是非个人的经营性用房征收房产税,并非新政,而是根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》所规定执行的。依照条例,房产税按年征收,由纳税人于每年5月、11月两次缴纳,2016年11月为今年第二个征期。所以,通告中的房产税与热议中的房地产税无关。

沪渝试点效果缘何不佳

上海和重庆的房产税试点政策已经实施了五年,效果如何?

相关统计数据显示,5年间,上海住宅成交均价从2010年底的2.1万元/平方米,上升至今年的4.5万元/平方米,涨幅超110%。考虑到近年新增交易偏重郊区和统计价格以网签价格计算等原因,实际房价涨幅还要略高。不过,上海市2015年房产税税收收入统计情况表显示,房产税收入和其他收入对比相对微弱。

房产专家蔡为民告诉《国际金融报》记者,现在上海重庆缴纳的房产税,更像是一种房产奢侈税,并不是真正意义上的房产税,因为从全世界范围来看,房产税征收对象很明确——就是有房产,就要交税。

“目前上海或者重庆执行的房产税,不是很彻底,对市场的影响也很有限,甚至出现了很多规避交税的方式方法,比如离婚这一类,都是规避的方式方法。”蔡为民说。

葛玉御也认为,上海和重庆的试点效果不太好,主要表现在三个方面,“第一,收入微薄。重庆集地税局全局之力,征收的房产税不足重庆财政收入的千分之一,上海情况也差不多。第二,房价调控不力。很多人寄希望于房产税能调节房价,但事实上刨除其他因素,房产税确实对房价调控作用微弱。第三,政策效果有违当初预期”。

葛玉御指出,如今上海的房产税被称为“增量房产税”,意思是“既往不咎”,谁要新买房,征谁的;重庆的房产税是“豪宅税”,只对大面积和单价高的房产征收,普通的不征。这意味着上海和重庆的试点更像是“房产特别消费税”,而非真正的“房地产税”。

“从制度设计来说,上海和重庆的试点本来就是违背初衷的,从一开始就注定了效果不会好。”葛玉御直言,中央在2013年不再谈扩大试点范围,而是转向“先立法,做好顶层设计”,其实也是看清“试点”效果不佳的现实。

改革切口是什么

房产税试点效果不佳,是哪些环节出了问题呢?

葛玉御指出,关于房产税方面,政府也一直想改革,而且是彻底改,“十八届三中全会时,已经把‘房产税’改为‘房地产税’,并提出‘加快房地产税立法并适时推进改革’”。

“房地产税改革不只是一个税种的改革,而是涉及到房地产业的相关税种(包括房产税、土地增值税、耕地占用税、契税等)的系统改革。”葛玉御认为,房地产税改革的基本目标是,简化房地产业税制,增加持有环节的成本,降低交易环节税收负担。

在葛玉御看来,房地产税开征是迟早的事,2015年8月全国人大会议正式将包括房地产税法在内的34项立法纳入立法规划中。

那么,房地产税离全面开征还有多远呢?换句话说,房地产税推行还存在哪些困难呢?

葛玉御认为,“首先,理论与制度设计存在困难;其次,房产信息的困难:在房地产登记尚未完成,房产信息系统尚未建立的情况下,征收房地产税意味着极大的征管成本。征管成本之大,甚至大过税收收入本身。而观念冲突与利益之争相对于前两种困难,可能才是最难的。”葛玉御表示,开征房地产税几乎遭到了来自社会各阶层的质疑或反对。从政府层面讲,地方政府不积极,因为真正的房地产税开征,意味着土地出让金一定会受到重大影响,未来的财政收入如何保障,大家都看不清楚,因此对未来这种不确定性有所抵触。这些问题,都需要逐步去化解。

7月份,时任财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议上说,要“义无反顾”地改革房地产税。

现任财政部部长肖捷对于房地产税开征态度也较为坚决,基本不存在“冷对”房地产税改革的可能性。根据以往的公开讲话,业内有观点认为,不难看出这位新财长推崇结构性减税,在坚决开征房地产税的同时,有可能对涉及房地产税的相关税种进行归并。

那么房地产税落地有时间表吗?

北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,“本届人大任期到2017年底,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”

“近五年不可能。”蔡为民告诉记者,在当前许多地方政府严重依赖“土地财政”的情况下,土地出让金的问题就很难解决。如何解决这方面的问题,可能是房地产税最先要面对的。

楼市调控多大用

不可否认,房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段,让社会对法律有充分的认知、了解和准备。

无论是房产税,还是房地产税,老百姓关心的无非一点:房价会降么?

葛玉御认为,未来房地产税对楼市或者说对房价的影响,其实无法明确地判断,理论上有一种逻辑,“房地产税的开征势必会大幅增加房产拥有者的持有成本,当拥有大量房子的人觉得不堪重负,会抛售房产(即便房价涨幅高于税收,很多人也会因负担税收的痛苦感而卖房子),房子供应量大幅增加,那么,房价就有可能下降。”

在蔡为民看来,房地产税对三四线城市的影响会比较大,“现在购房者的购房欲望已经在降低,尤其限贷限购政策开始后,三四线城市原本库存高企,加上楼市买气不足,如果再征收房地产税,那么楼市成交量下滑是必然的”。

一位知名房企高管在接受《国际金融报》记者采访时指出,从经济学的角度看,房价涨跌会受到两个根本因素影响:一是供求关系,二是货币供应。“那么,开征房地产税,是影响供求关系还是影响货币供应?货币供应那是根本不可能的。那么,房地产税的征收,可以减少人们对商品房的需求么?能提高城市房屋供应量么?在我看来,目前上海房价已经能说明一个问题了。影响成交量的不是房地产税,而是楼市调控限贷政策”。

“房地产税最终目标到底是什么很关键,是为了财政收入,还是为了平抑房价,现在并不知道。但是,若是说房地产税的征收能够降低房价,我认为只是个推测。”该高管对记者指出,从税种征收角度上出发,房地产税推行后,可能会出现一种情况:不仅不能降低商品房的价格,还会导致房价上升,甚至连租赁市场出租价格也会上升。

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