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【商务空间论】总部基地是城市最高规格的存在?

房地产门户-房博士 |2016年12月30日 14:05:39|来源:房博士深圳
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[提要] 高成长性企业,才是一座城市的活力之本。

在深圳当下,人们往往会认为:深圳正在发展的总部基地,是更高级的商务区。

事实上是这样的么?

英国著名城市规划学者彼得·霍尔看来:并不是。

彼得·霍尔认为:现代服务业正在经历一个“集中式的分散”的过程——高端生产性服务业在城市扩散,但是同时又在区域内的特殊节点上重新积聚。

数十年来欧洲很多大城市发展的结果是,依托交通枢纽集聚形成了三级“区域商务区”。

一级商务区:高端服务业(如金融业、政府和总部等)集聚形成的传统商务区,主要位于城市中心区的交通枢纽地区,如东京丸之内。

二级商务区:新型服务业(如公司总部、媒体、广告业等)在距离核心区5-8公里范围内集聚形成的新型商务区,如伦敦金丝雀码头。

虽然伦敦金融城、金丝雀码头名声在外

但租金却与伦敦西区有天壤之别

三级商务区:专门化商务区(如教育、娱乐和运动、展览和会议等),在距离核心区35-65公里范围内集聚形成,如现在要建设的大空港新城会展产业区。

为何总部基地不是一级商务区?

以腾讯为例。腾讯在深圳占有不少于60万㎡的写字楼,1.33平方公里的未来科技城也即将归于名下。

但是,城市中心的地都是极其有限的,东京丸之内1.5平方公里,伦敦西区约2.59平方公里,深圳中心区4平方公里。按用地算,几家这样的旗舰公司就填满了城市中心。

如果成熟、稳定型企业占领城市中心,城市的活力将受到极大牵制,城市赖以生存的税收收入也大打折扣。高成长性企业,才是一座城市的活力之本。

花旗、巴莱克等百年传统银行

更多驻扎在金融城、金丝雀码头

“数字创意金融业”

正在占领伦敦、纽约中心

近年,伦敦、纽约人均写字楼租金的最大增幅都来自数字时代的小型创意金融服务公司。

伦敦西区涌现出一种新型小规模产业,即“数字创意金融业”,其对办公空间的需求有别于伦敦金融城银行街的大型金融企业与银行。

纽约也出现类似走势,对冲基金公司不断向中城区扩张,而华尔街的写字楼租户仍以大型金融企业为主。

深圳一级CBD同样更欢迎“轻型企业”

“轻型企业”,不一定是小型企业,而是总部就业人口少,办公面积需求少的,主要是金融业。深圳金融业以1%的人口创造了全市15%的GDP和超过20%的税收,爆发力极强。

大型金融企业总部雇员往往也不多,绝大部分是分散的。如招商银行,受技术创新影响,总部人数大幅度减少。截止2016年6月总行人数仅4070人,减少1707人,只占其在职员工总数的5.9%。

正式因为这样,招商银行大厦做到了腾讯大厦所做不到的:

一来,总部人数少却是资本最集中的地方,纳税额极高;

二来,因为人少,金融企业总部大楼往往有空间接纳其他金融/高端服务企业进驻。

于是大家可以看到——占地1万㎡的招商银行大厦,2010年纳税65亿,2011年纳税74亿,2014年>80亿。上面虽然说招行裁员了,但总薪资却是提升的。

2010年福田区像招商银行大厦这类亿元税收楼就达到了50座,2012年增加至63座。当下多少?尚未得知。

但可以肯定的是,福田区定位从中央商务区变为中央活力区,选择的正是伦敦西区、曼哈顿中城的创意化、新型化、轻型化的金融路子。

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