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广州楼市库存缩减 调控打开购房新窗口期

房地产门户-房博士 |2017年04月28日 14:06:16|来源:南方日报
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[提要] 3月份的两次调控新政,对广州楼市造成的影响正在进一步显现。尽管调控后,成交出现了降温,但是,房地产市场似乎有着自己的“生态”,经历了数周的调整之后,成交回暖的态势越来越明显;而广州楼市库存量的减少引起了业内的普遍关注。

3月份的两次调控新政,对广州楼市造成的影响正在进一步显现。尽管调控后,成交出现了降温,但是,房地产市场似乎有着自己的“生态”,经历了数周的调整之后,成交回暖的态势越来越明显;而广州楼市库存量的减少引起了业内的普遍关注。

值得注意的是,结合了限购、限贷等前提条件,限售两年的举措,可以有效防止房价快速上涨,房价在此后一段时间将迎来一个稳定期;随着“五一”传统楼市旺季的到来,对于拥有购房资格的意向购房者来说,这也是一个难得的窗口期。

3月30日,广州调控再次加码,其中,最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间,通过这一渠道来抑制投机:居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

延长房产转手时间

据了解,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之330新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

“对于投资客来说,拿到房产证开始持有两年才能卖,意味着持有成本大大提高,短期转手套现不可能了。”有业内人士指出,广州新政首次提出了限售,这是第五个提及限售的城市。并且,广州限售是最全面的,从各种角度堵住投资投机资金,抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房,也是为了抑制外地投资投机。

广州库存消化周期5.2个月较稳定

限购升级虽使成交放缓,但供不应求仍存在,业内认为,个别区域价格上涨风险大。

至3月25日,全市一手住宅库存608.06万平方米,库存消化周期5.2个月,对比2月,尚属稳定。不过,此数据仍然说明广州一手市场供不应求的状况,虽然限购升级,但仅仅抑制的需求端,并没有从供给侧解决问题,未来的市场稳定,仍然依赖于供应的增加,尤其对于局部库存消化周期极低的区域,即便限购升级,亦难避免价格上涨的风险,其中包括越秀、天河、白云、黄埔,而对于不限购的增城,更是如此。

业内有分析报告认为,新政必然会令大部分限购区域成交放缓,虽然初衷是遏止过盛的投资需求,但仍然会误伤部分刚需客群。同时对于本来已经供不应求的区域,单单从需求端限制购买,价格上涨的风险仍然存在。同时,数据显示,高地价带来的高开发成本无法使房价下行,最终压力也转嫁到购房者身上。短期会见成交放缓,价格涨幅收窄,但未来仍有赖于增加供应来稳定市场。

在二手房市场上,个人可售盘源减少也是值得注意的现象。新政后,可以预见的是,个人业主出售房产将至少需要等待3年半左右的时间,也就是说,新购房产在今后3年内都不会出现在二手楼市中,二手楼市所能吸纳的只能是此前购入且逐步符合出售条件的房源。链家研究院院长周峰表示,预计未来一段时间,市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少,而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计最近两三个月会在高位盘整,房价是否会降还得看三个月以后。

有条件购房者或迎来窗口期

纵观广州近期的两次楼市新政,抑制交易、鼓励持有,调控的总体思路指向“以时间换空间”,力求获得一个成交量和房价双稳定的时期。

业内认为,随着政策、信贷全面收紧,加之政策持续打补丁,以北京和广州为代表的一线城市改善需求被抑制,北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降,这些城市将进入低迷调整期,房价快速上涨的局面不再可能出现。

万科总裁郁亮表示,短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。

楼市调控政策的持续收紧,对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。一方面,政策的收紧让购房人更加理性,恐慌、抢购的心态不再;另一方面,限购和二套认定标准收紧,使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划,购房人群普遍陷入观望,需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再。因此,对于拥有购房资格、符合条件的购房者来说,房价保持稳定,更有利于刚需置业。

品质竞争不断升级

在楼盘竞争日趋激烈的现今,不少开发商早已经意识到,未来之争,关键是质量与品质的竞争,有先见之明者已经扛起了“品质楼盘”的大旗,对产品精益求精,从多个角度展示自身的后续竞争力;还有的发挥团队精神,在物业保障上下苦功。由“价格战”转入“品质战”的楼市,正努力创造着一个新的楼盘品质时代。

受惠于广州购房者的理性置业心态,以及广州城市发展水平的不断提升,广州楼市近年来产品品质持续提升,成交热点板块不断涌现。口碑不错、市场美誉度高的精品楼盘,在眼下的市场中,也受到更多的买房者青睐,在3月广州楼市新政影响下,购房者的“一步到位”置业心态不断强化,也提升了高品质楼盘项目的市场竞争力。“品质为王”,在眼下的市场中,成为热销楼盘的最好特征。

房企纷纷提升业绩目标

3月末,房地产行业三强恒大、万科、碧桂园先后召开了2016年度业绩发布会,其中,恒大预备以高额土地储备冲击4500亿元目标。业内认为,2017年房企千亿俱乐部成员也许能够达到19家,房企销售金额前五位门槛将提高至3000亿元左右,房企销售金额TOP20门槛将会提升至1000亿元。因此,可以预见,今年的房企竞争将异常激烈。

从一季度的完成情况看,三强的业绩都可圈可点。4月10日,碧桂园发布前3个月的营运数据,共实现合同销售额1506.6亿元,同比大增251.4%。碧桂园的这一数据,超过了此前已率先披露有关数据的万科A和中国恒大,由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。除占据头名的碧桂园披露的1506.6亿元销售金额外,万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元,分列第二、第三位。而若以销售面积论,碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米和1129.8万平方米。

尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策,但截至最新,逾22家上市房企一季度合计销售额,已经突破7700亿元,较去年同期大幅提高六成。

工匠精神推动房地产业升级

所谓工匠精神,原本只是指工匠对自己生产的产品精雕细琢、精益求精,不仅仅是把工作当作赚钱的工具,而是树立一种对工作执着、严谨、敬业的精神。当前,传统工艺以及工匠精神的复兴与发展提上重要议程。国家领导人在2016年的政府工作报告中强调,鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产,培育精益求精的工匠精神,增品种、提品质、创品牌。国家“十三五”规划纲要提出“构建中华优秀传统文化传承体系,实现传统文化创造性转化和创新性发展”,提出“振兴传统工艺”。

房地产行业已进入精细化经营的状态,一方面房企将向资源集中化的方向迈进,另一方面向产品品质回归。从消费升级的大环境来看,消费者的消费观念和消费习惯已经发生了深刻的变革,倾向于为品质买单并更注重自身精神生活的构建和实现。

在2017年星河湾的集团年会上,董事长黄文仔提出:“在新的一年里,星河湾要打好三场仗,并矢志成为一家钻石级的企业”。他口中排在首位的是产品升级,做出更加完美的产品。而在产品升级之外,是推进新项目的全面开工并升级一线城市现有项目。黄文仔基于对服务标准更深的思考,对品质进行了定义。他认为,品质不仅仅源自于设计和生产环节,真正的品质更是一个全面的消费体验。因此,要打赢品质服务的持久战。

不单星河湾,近年来,碧桂园、恒大、万科、保利等众多房企,均在产品品质提升上下功夫,并将其升级为企业发展重要战略。例如:碧桂园集团整合研发SSGF新建造科技,12种建造技术,有效避免房屋渗水、墙体空鼓、空间浪费等顽疾,给住户带来更舒心的居住体验。从水泥框架到贴好墙纸,碧桂园把房子建造的每一步在楼房建设中都直接展示给客户查验。与华丽的样板间相比,参观施工现场的内容物,不仅能够对房屋质量作出更加真实的判断,也能帮助客户越过钢筋水泥,和建造房子的工人以及房子本身建立感情上的连接。

社区服务更趋完善

近几年,房地产行业的转型大潮继续。房企的业务转变方向开始越来越明晰,“进军社区”成为大企业谋求新增长点的业务发展方向。品牌开发商物业走市场化道路,并不仅仅满足于物业服务面积的扩大,服务理念和战略定位也随之转变。

社区服务运营升级

在广州,行业领军企业万科地产就突破以往生鲜街市的传统模式,在全面升级街市传统功能品质的基础上,加载生活服务、O2O平台、休闲娱乐等多个模块,打造全新社区生活服务集合店——幸福街市。作为涵盖日常生鲜、休闲餐饮、O2O线上线下配套服务、跨境电商、便民服务、社区客厅、童玩中心等多种业态的一站式社区生活集合品牌,以提供社区“最后一公里”服务。

而老牌大型社区,同样也在探索物业服务的新路向。位于广州番禺的祈福新邨素有“中国第一邨”之称。作为最早引入封闭管理模式的商品房社区,祈福新邨经过20多年的发展,至今已经成为一个有近20万人、近4万户的超级社区,人口总量堪比小城镇。而小区内的生活居住综合服务功能,主要依托祈福生活服务公司下属的物业管理公司来运行。

这几年,祈福新邨在完善社区生活配套设施建设上不遗余力,注重相关设施的网格化分布,兼顾不同居住区域住户的便利性。比如,在社区内开设了多间24小时便利店,便利店规模和货品种类堪比中型超市,新鲜肉类、蔬菜都能买到。而游泳池、会所等文体娱乐设施也分布在不同的网格化专区,让住户可以就近使用设施,不用跑远路、排长队。

行业前景看好

近年,社区消费越来越普遍,更多居民热衷于这种便捷、高效、放心、健康的消费模式。顺应需求,社区消费的业务范围也从单一变得丰富,衍生出更多的商机、餐饮、物业管理、零售、配套生活服务。未来,社区消费将越来越为居民接受、追捧,并成为主流,对生活服务将有更高密度的需求,一个强劲的消费市场正冉冉升起。

去年11月8日,祈福生活服务控股有限公司(香港联交所上市编号3686)在香港资本市场上市。在港交所主板挂牌首日便受到广大投资者热捧,截至收盘,股价涨34.78%,总市值达到港币6.2亿元。

将自持运营物业服务上市,祈福并不是第一家。业内比较熟知的越秀房地产信托基金,就是将广州国际金融中心(俗称“西塔”)等优质商用物业资产打包在港上市,并获得稳健的资金流和运营发展收益。相比之下,为广州人所熟悉的祈福新邨,其开发商祈福集团,将社区生活服务整体打包后上市,也将以往的物业服务管理的“老本行”,转型当起了“社区生活服务商”,并用上市渠道获得稳健资金流,确保运营服务的投入和品质得到保证。

目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代,未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台,更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。

业内认为,国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务。相关数据显示,到2020年,全国住宅物业面积将达到300亿平方米,社区服务消费将超万亿元。而开发商看准社区O2O这块大蛋糕,就是为了深度挖掘物业管理延伸服务,更看重的是社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求,其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台,为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。目前万科、碧桂园、绿城、远洋等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划。

■背景资料

广州各区去库存数据

截至2017年3月25日,全市一手住宅库存量为622.56万平方米,消化周期5.2个月。

各区去化周期统计:

黄埔3.08个月增城1.47个月从化4.9个月番禺7个多月南沙7个多月花都8.56个月白云4.48个月天河6.72个月越秀7.3个月荔湾8.41个月海珠10.83个月

记者观察

调控从平衡供需入手

从近期全国楼市的表现来看,从“供”与“求”两方面做文章,抑制需求和增加供应是热点城市普遍推行的策略。以一线城市北京和广州为例,数次追加的调控补丁,限购和限贷越来越严厉,不但抑制改善需求,刚需的置业空间也受到了一定的限制。与此同时,广州在3月29日土拍之后,4月又推出8宗地,其中黄埔的住宅用地更是为已经供应告急的长岭居板块解渴。

不过,也有专家认为,2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,但纵观各线城市2017年供地计划,热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。

中指院方面分析认为,未来在政策干预和市场力量的共同作用下,一线城市有望整体降温,二线热点城市在调控进一步升级后,部分非理性需求将加速离场,三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。同策咨询研究部总监张宏伟表示,当全国核心一二线城市“全城限购限贷”后,楼市需求势必会外溢到其他城市,比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市,区域中心城市周边的二三线城市,中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市等。

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