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新政效应渐现 商办库存承压

房地产门户-房博士 |2017年04月28日 14:18:27|来源:羊城晚报
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[提要] 广州3·30新政首次对商服类项目调控。如今,新政效应渐现。羊城晚报记者连日走访发现,3·30新政后两周,所有商服类项目,包括商铺、写字楼、公寓物业,市场成交都呈现下跌走势。其中,公寓成交降幅明显,基本各区成交量大幅下跌。

广州3·30新政首次对商服类项目调控。如今,新政效应渐现。羊城晚报记者连日走访发现,3·30新政后两周,所有商服类项目,包括商铺、写字楼、公寓物业,市场成交都呈现下跌走势。其中,公寓成交降幅明显,基本各区成交量大幅下跌。

公寓量价连续走低

广州当地相关机构统计数据显示,今年第14周、15周,全市仅分别成交501套、336套,两周环比降幅为81%、33%,其中第15周已成为今年以来除春节假期外成交量最低的一周。

此外,公寓成交价格也大幅下跌至16204元/平方米,但从各盘成交价看,目前暂时少有降幅,环比下跌主要因增城及外围区部分低价项目成交主导所致,由于目前主要网签仍为新政前所成交,待调控政策效应进一步出现,业内人士预计整体价格下调的可能性也很大。

从区域市场来看,广州中心区成交降幅最明显,海珠、荔湾仅分别成交5套、3套,越秀更是零成交,天河、白云仅依靠家和天曜、绿地汇创国际等个盘支撑成交。外围区各区成交量同样下降不少,成交楼盘数量减少,无特别突出成交楼盘。增城若干楼盘如长风国际、中海联智汇城两项目依托临近富士康项目等优势,此前热度仍在延续,但整体成交也在缩减,且也有不少网签来自新政前成交。可以看到,新政对整个公寓市场影响已逐步显现。

在新政前去化乐观

在3·30新政前,广州一手公寓市场较为乐观,近几年住宅市场限购持续,投资需求转至公寓,而近年来一手公寓市场供求平衡,并主导商办市场。广州中原研究发展部统计数据显示,截至4月17日,目前在售公寓项目可售量约1.8万套,按近半年月均去化计算,去化周期仅5.1个月。

天河、番禺、南沙以3729套、3583套、2699套库存量位居前列,按区域近半年月均去化水平计算,去化周期分别为9.3个月、5.5个月、7.8个月。但并非因为上述区域去化难,而其中不少项目为近期新增,且大都受新政影响尚未推售,故库存积压。

目前,广州市场公寓可售量集中在外围区和中心区,外围区一直占据公寓市场主力,其中以番禺、黄埔以及近2年升温加入的南沙为主;近年来公寓市场持续火热,2015年下半年以来,中心区公寓新增供应增多,万科云城米酷等小面积公寓为其中亮点,金融城、广纸、智慧城为公寓集中板块。

商办库存仍将累积

在可售量较多的项目中,大部分户型集中在30-50平方米,不少3·30新政前后新入市但暂未推售的项目受影响最大,其中远洋天骄、中洲嘉兴大厦、绿地空港国际均在3月底入市仍未来得及推售,富力天海湾、中海广钢新城项目在4月新批入市项目也是货量不小,上述项目均直接受到影响,目前暂无更多推售动作。

3·30新政后市场上所有一手公寓,未来将仅可卖给法人单位,禁售给个人。广州中原研究发展部认为,即使个人投资者选择注册公司购买,但日后在持有、转让环节的税费,以及转让对象、转让年限方面的限制,都大大降低不少投资者的购买热情。

按最新两周成交走势看,商办市场的去库存压力将进一步增大。在售公寓库存也将进入商办库存,并将成为其中主要构成,且还未考虑近期即将入市的项目,以及近几年已成交地块但仍未入市的潜在供应,还有后续的商办类土地供应,可以想象,商办市场“库存”压力不小。

由于商办项目将面临严峻的市场消化问题,业内人士预计二季度整体成交量将大幅下降,若此低迷成交及市场观望延续,相信不少商办项目将会逐步下调价格,以价换量。广州相关机构认为,如政策强度延续,预计上述状态会在整个二季度保持,并将成为今年广州一手商办市场的主旋律。

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